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20年三次房价上涨脉冲 “世界工厂”东莞的楼市回归

文 / 临靖 2022-06-29 12:29:44 来源:亚汇网

   [ 销售端还未明显好转的同时,东莞二手房的挂牌量还在连续增长。诸葛找房数据显示,5月,东莞市二手房挂牌量为5.8万套,环比上涨1.5%,挂牌量已经连续上涨四个月。 ]

   在失去了深圳客源的支撑之后,即便东莞连续两次松绑楼市政策,市场亦未再现昔日的繁华。

   数据显示,5月,东莞新房网签约22.7万平方米,同比增长2%;二手房成交量1460套,同比增加16%。截至今年5月,东莞一、二手房成交量已经实现了三个月连涨。但与历史同期水平对比,这样的成交依然“少得可怜”。

   同时,大量二手房放盘,去化周期拉长,都指向一个现实:投资客已逐步从市场撤离。回望20年,东莞房价经历了三轮大幅上涨,不少投资客通过房产买卖获利颇丰。现在,当房价上涨空间逐渐收窄,东莞楼市的买房逻辑也悄然生变。

   万亿GDP的城市基本面

   早在90年代,地处珠三角核心位置的东莞就已经是制造业的巨头。

   东莞市位于广东省东南部,南北分别与两个一线城市深圳、广州接壤。改革开放以前,东莞地区以农渔业为主,产业并不发达。1979年,全国第一家来料加工厂——太平手袋厂在东莞虎门诞生。乘着改革开放的东风,东莞以“三来一补”为切入点发展外向型经济,承接港台商人的投资,经济总量快速上升,1990年代中后期有“东莞塞车,全球缺货”的说法,而东莞也被称为“世界工厂”。

   经过多年发展,东莞的制造业实力逐渐雄厚,效益型和资金技术密集型经济成为东莞发展的方向。如今,东莞已形成了以电子信息、纺织服装和制鞋、玩具制造、食品饮料加工、家具制造、造纸、电气机械及设备制造业七大产业为支柱的工业体系,华为、OPPO等知名企业相继落地东莞。

   2021年,东莞市GDP达10855.35亿元,首次突破万亿元大关,成为全国第15个GDP过万亿元的城市。近20年里,东莞的GDP总量增长了近10倍。2020年末,东莞市常住人口为1046.67万人,20年增长了401.83万人。

   20年三次价涨高峰

   因为紧邻深圳,东莞楼市的冷热与深圳楼市紧密相关。2007年,深圳楼市高位滞涨,风险加大,在开发商的有意识引导之下,大量来自深圳的投资资金开始流入东莞市场,东莞合富数据显示,2007年,东莞一手住宅网签面积达617万平方米,新房住宅均价为5522元/平方米左右。

   随后,在2008年金融风暴影响下,东莞楼市进入低谷。当年,一手住宅的网签面积为357万平方米,同比下降42%。

   2010年,东莞房价迎来历史上第一次大幅上涨,合富辉煌东莞市场研究部数据显示,2010年,东莞一手住宅均价7429元/平方米,同比增长21.4%。

   2015年,隔壁的深圳房价暴涨,东莞作为价值洼地的优势凸显。众多莞深交通利好,加上东莞二套房首付降至四成,使深圳客再次涌入。合富辉煌东莞市场研究部数据显示,2015年,东莞一手住宅的网签面积达998.7万平方米,同比增长76%,其中,深圳客对东莞楼市的贡献比重约为四至五成。这一年,东莞的新房住宅均价为9797元/平方米,只有深圳的1/3。

   2016年,莞深房价价差继续增大,东莞楼市延续2015年的热度,签约面积依旧保持在900万平方米以上。东莞合富数据显示, 2016年,东莞房价从2015年的9797元/平方米涨至13761元/平方米,涨幅达40%,创历史最高。

   不过,随着下半年全国主要城市楼市政策大幅收紧,东莞亦首次启动“限购”,市场形势急转直下。2017~2019年,东莞一手住宅的年度成交面积降至500多万平方米。

   直到2020年4月,东莞楼市成交量再次回暖,房价迎来第三轮大涨。数据显示,2020年,东莞新建商品住宅的签约面积为742万平方米,创四年内新高。新房价格也大幅上涨至24227元/平方米,涨幅达20%。

   2021年,全国楼市调控政策收紧,东莞楼市也在限购、首付等方面多次加码,2021年,东莞新建商品住房的成交面积回落至505万平方米。

   买房逻辑之变

   经历了20多年的发展,东莞房价已经涨至2021年的2.7万元/平方米。在此期间,通过购买房产获利的人并不在少数。

   2015年,东莞还不限购,张帆(化名)和亲戚在东莞沙田镇各买了一套总价80多万的商品住宅。2018年和2019年,张帆和亲戚先后以130多万元的价格出手了上述房产。

   此前,像张帆这样在东莞买房投资的人并不少。不过,随着房价上涨空间逐渐见底,投资楼市的购房者开始谨慎起来。

   在东莞从事房产销售6年的李奎(化名)对第一财经表示,现在在东莞买房的以刚需为主,买来自住的比较多,以投资为目的的购房者会比较谨慎。

   一名东莞的业主表示,自己手中拥有四套东莞房产,其中一套房产在此前行情好的时候能卖到2万元/平方米,现在只能卖到1.6万元/平方米,他在考虑要不要卖掉三套,因为在他看来,手持的房产价格大概率会继续下跌好几年。

   去化周期涨至41个月

   从当前数据来看,东莞楼市成交量依旧处于历史低位,而二手房去化周期已经上升至高位。

   合富研究院统计的数据显示,今年一季度,东莞市新建商品住房网签4934套,创历史新低。截至3月底,东莞新建商品住宅的去化周期约18个月,同比增加13个月,因为成交放缓,消化周期明显拉长。一季度二手房网签1957套,同比减少65%。

   4月末,东莞也加入了全国楼市政策松绑城市行列。4月29日,东莞市对购房资格作出调整更新,恢复个税购房政策,既认社保,也认个税,同时认定标准由“逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”。

   半个月后,东莞楼市政策再次松绑。5月14日的“莞七条”中,个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年;商品住房取得不动产权证满2年的可以进行交易转让。

   一系列的政策组合拳,降低了购房者在东莞购房的门槛,也加速了房产的流动性。

   5月,东莞楼市成交量开始小幅增长,一手住宅网签约22.7万平方米,同比2021年微增2%;二手房住宅网签面积15.2万平方米,约1460套,签约面积同比增加16%。然而,与2020年同期相比,东莞二手房的成交面积分别至少下降52.5%和49.3%。与历史数据比起来,东莞市一、二手房的成交量依旧处于低位。

   销售端还未明显好转的同时,东莞二手房的挂牌量还在连续增长。诸葛找房数据显示,5月,东莞市二手房挂牌量为5.8万套,环比上涨1.5%,挂牌量已经连续上涨四个月。

   根据诸葛找房提供的数据,以“库存/近12个月平均销量”来计算去化周期,截至2021年1月,东莞二手住宅的去化周期约为26个月,而到了2022年5月,这一数据已经延长至41个月。

   市场上有一种普遍的说法:“每一次楼市松绑政策来临,就是套现离场的好时机。”然而,从当前这轮政策松绑后的数据来看,东莞楼市成交量的明显回升或许还需要一些时间,投资客成功脱手房产也变得没那么容易。


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