2022-06-29 12:29:44
[ 销售端还未明显好转的同时，东莞二手房的挂牌量还在连续增长。诸葛找房数据显示，5月，东莞市二手房挂牌量为5.8万套，环比上涨1.5%，挂牌量已经连续上涨四个月。 ]
在失去了深圳客源的支撑之后，即便东莞连续两次松绑楼市政策，市场亦未再现昔日的繁华。
数据显示，5月，东莞新房网签约22.7万平方米，同比增长2%；二手房成交量1460套，同比增加16%。截至今年5月，东莞一、二手房成交量已经实现了三个月连涨。但与历史同期水平对比，这样的成交依然“少得可怜”。
同时，大量二手房放盘，去化周期拉长，都指向一个现实：投资客已逐步从市场撤离。回望20年，东莞房价经历了三轮大幅上涨，不少投资客通过房产买卖获利颇丰。现在，当房价上涨空间逐渐收窄，东莞楼市的买房逻辑也悄然生变。
万亿GDP的城市基本面
早在90年代，地处珠三角核心位置的东莞就已经是制造业的巨头。
东莞市位于广东省东南部，南北分别与两个一线城市深圳、广州接壤。改革开放以前，东莞地区以农渔业为主，产业并不发达。1979年，全国第一家来料加工厂——太平手袋厂在东莞虎门诞生。乘着改革开放的东风，东莞以“三来一补”为切入点发展外向型经济，承接港台商人的投资，经济总量快速上升，1990年代中后期有“东莞塞车，全球缺货”的说法，而东莞也被称为“世界工厂”。
经过多年发展，东莞的制造业实力逐渐雄厚，效益型和资金技术密集型经济成为东莞发展的方向。如今，东莞已形成了以电子信息、纺织服装和制鞋、玩具制造、食品饮料加工、家具制造、造纸、电气机械及设备制造业七大产业为支柱的工业体系，华为、OPPO等知名企业相继落地东莞。
2021年，东莞市GDP达10855.35亿元，首次突破万亿元大关，成为全国第15个GDP过万亿元的城市。近20年里，东莞的GDP总量增长了近10倍。2020年末，东莞市常住人口为1046.67万人，20年增长了401.83万人。
20年三次价涨高峰
因为紧邻深圳，东莞楼市的冷热与深圳楼市紧密相关。2007年，深圳楼市高位滞涨，风险加大，在开发商的有意识引导之下，大量来自深圳的投资资金开始流入东莞市场，东莞合富数据显示，2007年，东莞一手住宅网签面积达617万平方米，新房住宅均价为5522元/平方米左右。
随后，在2008年金融风暴影响下，东莞楼市进入低谷。当年，一手住宅的网签面积为357万平方米，同比下降42%。
2010年，东莞房价迎来历史上第一次大幅上涨，合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年，东莞一手住宅均价7429元/平方米，同比增长21.4%。
2015年，隔壁的深圳房价暴涨，东莞作为价值洼地的优势凸显。众多莞深交通利好，加上东莞二套房首付降至四成，使深圳客再次涌入。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2015年，东莞一手住宅的网签面积达998.7万平方米，同比增长76%，其中，深圳客对东莞楼市的贡献比重约为四至五成。这一年，东莞的新房住宅均价为9797元/平方米，只有深圳的1/3。
2016年，莞深房价价差继续增大，东莞楼市延续2015年的热度，签约面积依旧保持在900万平方米以上。东莞合富数据显示， 2016年，东莞房价从2015年的9797元/平方米涨至13761元/平方米，涨幅达40%，创历史最高。
不过，随着下半年全国主要城市楼市政策大幅收紧，东莞亦首次启动“限购”，市场形势急转直下。2017~2019年，东莞一手住宅的年度成交面积降至500多万平方米。
直到2020年4月，东莞楼市成交量再次回暖，房价迎来第三轮大涨。数据显示，2020年，东莞新建商品住宅的签约面积为742万平方米，创四年内新高。新房价格也大幅上涨至24227元/平方米，涨幅达20%。
2021年，全国楼市调控政策收紧，东莞楼市也在限购、首付等方面多次加码，2021年，东莞新建商品住房的成交面积回落至505万平方米。
买房逻辑之变
经历了20多年的发展，东莞房价已经涨至2021年的2.7万元/平方米。在此期间，通过购买房产获利的人并不在少数。
2015年，东莞还不限购，张帆（化名）和亲戚在东莞沙田镇各买了一套总价80多万的商品住宅。2018年和2019年，张帆和亲戚先后以130多万元的价格出手了上述房产。
此前，像张帆这样在东莞买房投资的人并不少。不过，随着房价上涨空间逐渐见底，投资楼市的购房者开始谨慎起来。
在东莞从事房产销售6年的李奎（化名）对第一财经表示，现在在东莞买房的以刚需为主，买来自住的比较多，以投资为目的的购房者会比较谨慎。
一名东莞的业主表示，自己手中拥有四套东莞房产，其中一套房产在此前行情好的时候能卖到2万元/平方米，现在只能卖到1.6万元/平方米，他在考虑要不要卖掉三套，因为在他看来，手持的房产价格大概率会继续下跌好几年。
去化周期涨至41个月
从当前数据来看，东莞楼市成交量依旧处于历史低位，而二手房去化周期已经上升至高位。
合富研究院统计的数据显示，今年一季度，东莞市新建商品住房网签4934套，创历史新低。截至3月底，东莞新建商品住宅的去化周期约18个月，同比增加13个月，因为成交放缓，消化周期明显拉长。一季度二手房网签1957套，同比减少65%。
4月末，东莞也加入了全国楼市政策松绑城市行列。4月29日，东莞市对购房资格作出调整更新，恢复个税购房政策，既认社保，也认个税，同时认定标准由“逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”。
半个月后，东莞楼市政策再次松绑。5月14日的“莞七条”中，个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年；商品住房取得不动产权证满2年的可以进行交易转让。
一系列的政策组合拳，降低了购房者在东莞购房的门槛，也加速了房产的流动性。
5月，东莞楼市成交量开始小幅增长，一手住宅网签约22.7万平方米，同比2021年微增2%；二手房住宅网签面积15.2万平方米，约1460套，签约面积同比增加16%。然而，与2020年同期相比，东莞二手房的成交面积分别至少下降52.5%和49.3%。与历史数据比起来，东莞市一、二手房的成交量依旧处于低位。
销售端还未明显好转的同时，东莞二手房的挂牌量还在连续增长。诸葛找房数据显示，5月，东莞市二手房挂牌量为5.8万套，环比上涨1.5%，挂牌量已经连续上涨四个月。
根据诸葛找房提供的数据，以“库存/近12个月平均销量”来计算去化周期，截至2021年1月，东莞二手住宅的去化周期约为26个月，而到了2022年5月，这一数据已经延长至41个月。
市场上有一种普遍的说法：“每一次楼市松绑政策来临，就是套现离场的好时机。”然而，从当前这轮政策松绑后的数据来看，东莞楼市成交量的明显回升或许还需要一些时间，投资客成功脱手房产也变得没那么容易。
