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2021收官之际或将迎来降准 2022楼市会怎么走?

文 / 鹏涛 2021-12-05 21:52:13 来源:亚汇网

   12月3日晚间的新闻联播报道了一则重磅利好。高层在会见国际货币基金组织总裁时提到:“继续实施稳健的货币政策,保持流动性合理充裕,围绕市场主体需求制定政策,适时降准,加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度,确保经济平稳健康运行。”

   降准,简单理解,就是商业银行交给央行冻结的钱少了,因此,可以放贷的钱也就多了。

   为何降、何时降、有何影响?

   根据21世纪经济报道解读,推动降准主要有两个原因:

   一是当前经济面临新的下行压力,需要宏观政策发力。

   二是缓解中小微企业经营困难。

   从市场机构观点看,主要有两个时间节点:今年底和明年初。

   至于影响方面,降准并不意味着货币政策宽松。

   人民银行在《2021年一季度货币政策执行报告》介绍,国际上央行实现货币政策操作目标主要有两类做法,一类是将市场利率作为操作目标,通过流动性调节引导市场利率在操作目标附近运行。

   另一类是将货币政策工具利率作为央行政策利率,并以此为操作目标,从而将操作目标、政策利率和货币政策工具利率合而为一。2008 年国际金融危机之后,第二类做法提高货币政策有效性和传导效率的优势显现,逐渐成为主流。

   “我国的央行操作目标体系也采取了第二类做法,更为直观,市场和公众观察货币政策取向时,只需看政策利率是否发生变化即可,无需过度关注公开市场操作数量,也无需过度关注个别机构的市场成交利率,或受短期因素扰动的市场利率时点值。”央行表示。

   华泰证券研究所副所长张继强表示,近两年央行一再重申 “正常的货币政策空间”、“常规操作”,面对未来经济、中美等不确定性,还需“留好子弹”。因此明年如果继续出现补充缺口式降准,也不需过度解读。尤其是OMO、MLF价格不做调整的前提下,资金利率围绕着政策利率波动的格局难以改变。

   张继强预测称, 明年货币政策大概率稳中偏松,债市面临的流动性环境依然有利,变数在于财政托底力度和配套融资需求对供给端的影响。银行间流动性方面,市场利率继续围绕政策利率波动,偏下的概率略高。DR007上半年中枢预计在2.1%左右,下半年可能在2.2%左右。实体流动性量充裕、价微降、结构分化。

   当然了,很多朋友也会问此次降准对于房地产市场的影响:

   1、降准的主要目标还是在实体经济和小微企业,不是针对房地产企业的。

   2、因信贷影响的楼市局部问题可能会得到缓解。

   3、降准后如果降息随之而来,对楼市是一个利好。

   4、降准能缓解部分资金紧张问题。

   2021年即将收官 中国百城价格累计上涨2.46%

   总得来说,资金面宽松对房地产来说,总归是利好的。在2021年即将收官之际,也能够起到一些信号作用。2021年,根据中指研究院统计,全国楼市整体呈现“先扬后抑、先高后低”走势。上半年,房地产市场量价齐升,部分城市市场热度较高;下半年以来,受调控政策和信贷环境持续收紧等因素影响,房地产市场呈现降温态势,新房、二手房价格环比涨幅持续收窄。新建住宅方面,2021年1-11月百城新建住宅价格累计上涨2.46%,较去年同期有所收窄,下半年以来市场持续降温,10-11月累计涨幅明显收窄。

   而从涨跌城市个数看,自2021年6月起,百城新建住宅价格环比下跌城市数量呈上升趋势,至11月,百城中价格环比下跌的城市有53个,较10月增加22个,为年内最高。

   百城二手住宅价格方面,下半年以来市场热度明显回落,价格环比涨幅快速收窄,10-11月环比连续下跌,下跌城市个数在11月达到68个。

   分梯队来看,各梯队城市下半年以来新房价格涨幅逐渐收窄,11月均环比下跌或持平。2021年1-11月, 一线城市新建住宅价格累计上涨2.50%,涨幅较去年同期收窄1.27个百分点,其中11月环比下跌0.10%; 二线城市价格累计上涨2.49%,处近五年同期最低点,涨幅较去年同期收窄0.83个百分点; 三四线代表城市价格累计上涨2.33%,涨幅较去年同期扩大0.07个百分点,但6月起三四线代表城市新房价格环比涨幅逐渐收窄,11月收窄至0。

   2022年中国楼市预测

   中指研究院对2022年的中国楼市已经给出了预测,预计房地产行业调控总基调将保持不变,金融监管力度不会放松,企业端“三道红线”、银行端“两条红线”、土地“两集中”等政策仍将继续执行。当前房地产市场已步入调整通道,企业资金回笼压力不减,叠加偿债高峰期的到来,企业资金端继续承压,行业收并购将增加。在此背景下,2022年房企更需顺势而为,控规模、调节奏:加速销售回款,紧盯融资窗口期,确保现金流安全;量入为出,优化城市布局,聚焦主流城市;提升产品力和服务力,提高品牌竞争力。此外,在行业调整阶段,央企、国企优势突显,或将迎来新的发展机遇,民企或可寻求与国企合作机会,更好地拓展发展空间。

   另外,在北京召开的“2021中国房地产大数据年会暨2022中国房地产市场趋势报告会”中,几位专家也给出了自己的预测。

   2021年,房地产市场走势和往年相比有所不同,上半年房地产供给和销售端数据同比均涨,下半年两者齐跌,一方面是因为房地产金融审慎管理从供需两端转变行业高杠杆、高周转发展模式,但执行端的的过紧、过快和过严,叠加一些“误解”和“一刀切”操作,对房地产企业的融资带来了较大的压力,另一方面个别头部房企违约带来连锁反应。9月底中央逐步对政策纠偏,但市场恢复仍需时间。

   未来政策整体大方向不动摇,金融政策坚持守底线防风险,土地政策实现人地房挂钩,税收政策关注推进持有环节税。其中金融政策未来将坚持“巩固成效、方向不变”,“十四五”的市场需求的量仍有一定规模,建议房企坚持底线、稳中求进、固优拓新、把握政策方向。

   2021年,中国房地产市场经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变,多政策叠加效果明显;全年房地产市场规模仍处高位,年底房价跌势渐显。2022年,中央坚持“房住不炒”基调不变,“三稳”目标下,房地产政策保持稳定性,短期存在改善预期;各地将全面落实因城施策,“双向”调节模式或贯穿全年。

   2022年,房地产市场步入下行周期,预计供给缩量、房地产税试点等将拖累市场交易规模,根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算,全年商品房销售面积将下降6.8%~8.3%,上半年同比降幅或探底;销售均价仍将保持平稳运行。全年新开工规模或延续调整态势,预计降幅在4.0%~5.5%之间;开发投资额增速或收窄至1.5%~3.0%之间,上半年同比面临下降压力。在新的市场背景下,房企应顺势而为,控规模、调节奏,善用科学工具,降本提效。

   从2021年市场规模来看,一线及主流二线城市仍保持较高市场体量;从房价表现来看,珠三角、长三角、中西部省会城市韧性较强;从产品结构上看,新房市场主流需求聚焦90-120平米产品,成交套数占比普遍在四成以上,二手房成交户型普遍低于100㎡,重点城市主流需求面积及总价段走势分化,热销项目套均面积普遍低于城市整体;从产品需求上看,人口年龄结构上移与家庭小型化同现。随着行业规模见顶,城市分化、区域板块分化、产品分化态势难改。企业应顺势而为,借势换仓,优化城市布局,降低经营风险;在产品设计上紧盯不同城市客群需求变化,顺应居民高品质住房需求;在项目营销管理上积极利用数字化SaaS工具及时掌握竞品动态,降本增效,科学决策。

   2021年土地政策调整较为频繁,特别是“两集中”政策的颁布对今后有较深远的影响。土拍跟随政策的演变,呈现高开低走的情况。一批次多城市溢价率、竞配建、竞自持创新高,国企、央企、民企表现均较为抢眼,中小房企普遍也有所斩获。二批次随着市场下行、信贷收缩、资金监管变严,虽然土拍增加限制溢价率,禁止竞自持等措施,意在提升地块利润,但是民企拿地意愿依然下降明显,多数城市以底价成交为主。三批次各城市继续降低土拍门槛,积极推介地块,提前摸排意向企业,大量引入平台公司兜底,流拍率相较二批次有明显减少,但地块仍多以底价成交为主,仅有个别优质地块触达地价上限,国企、央企、地方平台公司成为市场拿地主力军。当今市场房企拿地应严守利润底线、准确判断周期、统一投资策略,才能跨周期发展。

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