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同是“骨折价”,哪个城市的工抵房值得买?

文 / 鹏涛 2021-12-05 21:48:18 来源:亚汇网

   临近年末,房企也进入完成年度目标的最后冲刺期。

   在各地开发商推出的各种促销中,“打骨折”的工抵房尤其受到关注。不仅在房价迅速回落的三四线城市,包括广州、厦门、南京、合肥等一线和强二线城市也纷纷涌现“工抵房”。

   据《每日经济新闻》此前报道,江苏徐州吾悦华府10月初推出了5388元/平方米的“工抵房”优惠(原价7000多元/平方米),这一促销行为很快被喊停;广州荔湾雅居乐天际715的工抵房让利幅度达到了150万元/套;武汉帝大御璟城、千山凌云均打出“工抵价”“工抵房”口号,优惠价格相当于原价9折-9.2折。

   这些“工抵房”值得买吗?未来是否有升值潜力?这些楼盘究竟跑输还是跑赢本区域房价?我们通过每经AI品房大数据来揭示其真相。

   “工抵房”降价幅度最刺激的江苏徐州吾悦广场“吾悦华府”,最低5388元/平方米。根据每经AI品房小程序测算,其当前的估值参考价为5298元/平方米,未来5年内预计达到6847元/平方米,事实上仍低于当前正常销售价格。

   那么“吾悦华府”是否具备增值潜力?每经AI品房小程序数据显示,吾悦华府所处位置属于同城中年轻人比例偏高、学生儿童比例偏低的区域,无地铁,但公交出行较为便利,有9个公交车站。

   在消费水平上,周边餐饮消费客单价48元,相当于二三线城市水平,在贾汪区内也属于TOP20的水平,属于高档消费区域。

   中等医疗配套、教育配套较少,消费层次偏高的吾悦华府未来价格走势如何?据每经AI品房小程序数据,尽管徐州市贾汪区整体房价将跑平全国平均涨幅,但吾悦华府5年内房价将跑输贾汪区平均涨幅,并且处于区域内中等偏下的水平。

   在一线城市广州,荔湾雅居乐天际715的“工抵房”让利幅度最高达到150万元/套。第三方平台显示,雅居乐天际715项目总价550万元/套起,主力户型为3居建筑面积66.3平方米,据此测算,该项目均价为83000元/平方米。

   而让利幅度最大的一套“工抵房”,折算后单价约为60330元/平方米。

   荔湾雅居乐天际715共规划有4栋,将于2023年12月交房。每经AI品房小程序数据显示,该项目当前估值参考价为80346元/平方米,低于正常售价,但较其推出的“工抵房”价格仍高出近2万元/平方米。

   与徐州吾悦华府截然不同的是,荔湾雅居乐天际周边消费客单价46元,相当于二三线城市,在荔湾区内属于低消费档次;同时但周边大小购物商城多达15个,人口结构指数达到3.2(3代表着三线城市的最优值),这意味着雅居乐天际715在人口结构方面相当于三四线城市的人口结构。

   根据每经AI品房小程序大数据测算,该小区房价未来5年将达到103365元/平方米,尽管跑输荔湾区平均涨幅,在荔湾区大约排名89%位置。但和当前“工抵房”的购入价格相比,一套房子将有286万元的浮动空间。

   武汉的帝大御璟城,每经AI品房小程序显示估值参考价为11677元/平方米,低于第三方平台显示的销售均价13064元/平方米。但与但高于该项目的“工抵房”部分房源价格11300元/平方米。

   每经AI品房小程序大数据显示,作为周边3公里年轻人比例偏高、学生儿童群体较大的楼盘,帝大御璟城周边并无小学配置,仅有6个幼儿园,在教育资源方面略显不足。但在购物、通勤车速方面,帝大御璟城稍显优势,优于黄陂区大部分小区;公共交通方面的得分则处于黄陂区的低位,属于后10%的小区。

   消费档次上,帝大御璟城周边消费客单价高于上述两个楼盘,为54元,相当于二线城市的最优值,在武汉市属于中档消费区域,在黄陂区内高于71%的住宅小区。

   基于对商务密度、居住舒适度、教育配置、商业配套、通勤车速、公共交通等多个维度的交叉,每经AI品房小程序对帝大御璟城未来5年房价估算为15164元/平方米,跑平黄陂区平均涨幅,同时与全国房价平均涨幅趋同。这也意味着,该项目的“工抵房”在未来五年有着4万元的上浮空间。

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