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老破小已死?瞎说!

文 / 鹏涛 2021-11-24 22:14:22 来源:亚汇网

   乐有家这两天公布了深圳10月份成交小区榜单。

   在二手房成交跌入冰点之际,谁是整个深圳成交排名第一的小区?

   或许很多人没想到,这个成交量排名第一的小区位于南油,名叫:

   天安工业区住宅(天安公寓)

   这是个什么小区?

   大概从位置上看,小区位于南山的南油片区,距离9号线南油站只有300多米,指导价达到7.2万/㎡。看起来还没啥问题。

   仔细一看,发现:

   这个小区的建成年代是1992年;

   小区的户型全在40㎡以下,在卖的户型全部是37㎡。

   在中介平台上,外观是下面这样的.......

   在深圳,由于楼市发展年龄短且早期房屋质量差,楼龄在20年以上的,都已经可以称之为老;

   户型在60㎡以下,都能算是小户型;

   而天安公寓,老、破、小三个特征全部具备。

   所以要我来总结:

   天安公寓就是典型的深圳“老破小”小区。

   不止于此,在询问了当地的中介之后,我还得到两个信息:

   第一,虽然小区的名字叫天安公寓,但小区的房源产权都是住宅,不是公寓也不是小产权;

   第二,小区上个月的17套成交过户,全部是通过法拍完成的过户,大家都清楚,调控收紧之后,现在深圳市场上出现了很多法拍房。但因为法拍房可能涉及债务抵押,风险很大,所以购房者通常不轻易碰。

   即便如此,这17套有风险的老破小,还是顺利成交过户了。

   不是说老破小贷款受限,老破小不好买了吗?

   不是说老破小以后只会越来越难卖,买老破小就是傻叉吗?

   是的,这些说法都没有错。

   但如果把这个论调放在深圳,那说明:你不懂深圳楼市。

   其实仔细研究你会发现,老破小的成交,并不仅仅是天安公寓在自嗨。

   10月份成交排名前列的小区榜单中,有不少小区都是“老破小”小区。

   福田莲花一村,1995年的小区,挂牌的房子有一半是小户型,上个月成交了3套小户型;

   罗湖的旭飞华达园,2000年的小区,小区的户型全在60㎡以下,上个月成交了4套小户型;

   过户量排名第二的爵士大厦,楼龄接近20年,一半挂牌的房子是60㎡以下的户型,上个月就成交了3套小户型,占了整个成交的25%。

   只有一个小区在成交可以说是偶然,好几个小区都在成交,那只能说明:

   深圳的老破小,依然在深圳楼市有一席之地。

   没有了学区房优势,为什么深圳人还愿意去买老破小?

   首先我们得知道,深圳的楼市,在全国足够特别。

   那些只把学区当做深圳老破小唯一价值的人,还是那个评价:

   不懂深圳

   了解深圳楼市的都知道,深圳人对老破小的忍耐度,出奇地高。

   原因很简单:

   不是深圳人有多么喜欢老破小,而是深圳人,没得选!

   没得选,首先是因为房子少。

   只有7.4%的深圳人拥有商品房;2000多万的常住人口,只有189万商品房。

   这就是深圳商品房的竞争状态!这就是深圳商品房的稀缺程度!

   那老破小就算再差,蚊子肉也是肉,它毕竟是商品房,和公寓、小产权相比,有着等级上的差别,当下价值和未来出手成功的概率,不可同日而语。

   只要有得选,不少深圳人是宁选老破小,也不选小产权和公寓的。

   没得选,另一个原因是因为房价高。

   谁都想买新房、谁都想买次新、谁都想买大一点的房子,但现实是:

   即便现在价格下调了,还是有大把人只能刚刚好摸到小户型。

   乐有家的一项数据显示,上半年深圳的二手房成交面积段中:

   深圳小于60㎡房子的成交量是二手房成交总量的27%;

   而广州小于60㎡房子的成交比例只有10%。

   可见,在深圳的高房价之下,是有不少购买力被挤压到小面积户型。

   而在这其中,最受欢迎肯定是市场价和指导价接近的老破小。

   现在深圳很多老破小房源,确实是便宜。

   在咨询中介的过程中,我就问到不少接近指导价的老破小房子。

   比如成交量最高的天安公寓,现在就有一套37㎡,报价为320万,中介说能谈到300万上下,过往的成交价要340万;

   罗湖的怡泰大厦,一套59㎡的两房,挂牌价315万,比指导价高了5万;

   罗湖的爵士大厦一套55㎡,直接按照193万的指导价卖!

   宝安80年代的老房子灵芝新村,39㎡的房子现在按照指导价挂牌273万!

   当然,上面说到的这些,都是没有学区、地段上也乏善可陈的老破小。

   稍微有点地段优势、有学区加持的老破小,你手里如果只有200万、300万,根本不用想,肯定都买不起。

   但是,部分深圳人因为交通、配套等等因素的影响,对地段又有着格外执着的追求。

   宁愿买宝安、福田、罗湖的老破小,也不愿意买坪山、龙岗甚至是临深的一套正经三房,这导致的结果就是:

   在深圳,即便是那些没有任何特点可言的纯粹老破小,始终不乏市场。

   深圳老破小这么生机勃勃,并不值得炫耀,它是对深圳人地矛盾问题的反映。

   大家以为深圳房子供应少、人地矛盾尖锐是因为深圳缺地?

   不!深圳的人地矛盾不在于缺地,而在于土地用途的错配!

   本应该用作住宅的土地,却用来建写字楼、厂房甚至是绿地,住宅用地的比例怎么会高?

   说白了,就是为了发展经济,忽略了民生!

   这个问题的详细解释我之前的文章有说过(点击原文),这里不细说。

   但我们得知道,它导致的结果是:

   土地无法刺激增量,那就只能在存量中调整,所以旧改、拆迁就变成了生意;

   老破小和稀缺的优质教育资源结合,学区房变成了生意;

   商品房数量稀缺,老破小变成刚需的最后选择......

   这三个结果构成了老破小的确定性。

   当下,旧改似乎在加快、优质学区和房产的联系似乎在减弱!大家奔走相告说:深圳老破小要被消灭的时候。

   现实却告诉我们,就算前两个确定性会被打倒,但最后一个确定性还在发挥作用。

   从现实角度看,我不建议买深圳的老破小,道理大家都懂,但大家得明白,建议是给有选择的人的。

纪纪商大全  

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