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巨头的投资江湖①:平安的隐形地产帝国

文 / 小亚 2021-06-10 09:32:03 来源:亚汇网

  来源:今日保

  近日,一则平安灵魂人物马明哲关于寿险改革的讲话再度流传江湖,“刻不容缓的别无选择”中,将资本市场与行业的目光再度拉回当前保险市场最热的领域——巨头的百万代理人改革。

  相对前端渠道的青黄不接甚至个险急剧滑落的数据,更为严峻的是后端投资改革的迫切性。

  毕竟保费的放缓是一个过程,尚有调整蓄力的窗口期,影响的是未来;但多年习惯看天(A股)吃饭的险资则在2021年遭遇严峻挑战,投资收益下行影响的则是当下的经营。

  渠道端口看得清的改革路径下,我们更应当关注后端投资的未来。

  也因此,《今日保》启幕策划保险的投资江湖,着力从林林林总总的公开资料与走访交流中看清体量庞大的险企投资风格与流派,从另一个维度研究分析当前的保险江湖。

  第一期,《今日保》择选的是中国体量最大的保险集团平安的地产投资逻辑。

  地产与保险的爱情故事,总会引发太多的遐想。中国平安何以多年深耕,且不断加码?各色地产专业、高级别人才先后跨界而来平安,搭建了一个大大的地产江湖?

  显然,总资产近10万亿的平安庞大投资中,不动产无疑是之最受青睐的类别之一,是之投资端口的重要支柱。

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  年初两则被忽视的重磅人事变动

  近两年,进入改革深水区的平安以密集的高层调整跃然报头,报道者众。

  如其联席CEO、总经理、副董事长、监事长、副总经理、执行董事等核心管理岗均发生变动,多家重要子公司一把手也陆续变阵,如寿险、健康险及部分医疗、科技板块。

  但在众多人事调整中,今年上半年的两则人事变动少有人关注。一则是,2月份平安资管董事长的变动。

  平安资管董事长万放调往集团,平安养老险总经理黄勇空降平安资管掌舵。相比服务10年的万放,黄勇乃平安资管老人,亦做过总经理,2016年底后轮岗平安信托、平安集团发展改革中心、投资管理中心、平安养老险。

  3个月后,1958年的平安不动产董事长兼CEO邹益民退休离任,同是1958年的有着光鲜履历的平安建投董事长鲁贵卿接棒。这位原中建五局董事长、中建总经济师因中建五局扭亏为盈一战成名,被称为国内最会建房子的人,有地产江湖“卧龙”雅号。

  从2019年空降,执掌注册资本150亿的平安旗下唯一一家专注于基础设施领域工程项目投资、建设和运营的平台平安建设,到2021年掌舵注册资本200亿元经营范围更广的平安不动产,鲁贵卿备受重用的同时,也被寄予更多期待。

  有公开报道,2020年中时平安不动产就进行了一轮组织架构调整,马明哲对平安不动产下了新的指示“做大做强,拥抱科技”。

  几乎与鲁贵卿同时加盟平安不动产的还有蒋达强,出任平安不动产总经理,其原也是一家千亿级地产公司弘阳集团总裁。

  相比鲁贵卿在房屋建筑、建设投资方面的特长,蒋达强之经验集中在房地产开发业务,二人上下游经验人脉颇是契合。

  平安不动产董事长、总经理人选先后更替,也被认为是平安万亿基建版图的最后一块人事拼图。

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  平安的地产故事,要追溯到上个世纪九十年代

  平安与不动产的故事由来已久。最早可追溯至1995年,深圳市平安物业投资管理有限公司的成立,这就是平安不动产的前身。

  据平安不动产有限公司的债券募集说明书披露,中国平安明确平安不动产在集团中的地位为“集团保险资金投资不动产的主渠道”及“第三方不动产投资资金管理者”,平安不动产注册资金高达200亿。

  1996年,平安从中国工商银行手中收购珠江三角洲金融信托联合公司,平安信托成立。平安信托也成为其投资不动产的一个非常有利的牌照与工具。

  如今,平安不动产在全国范围内布局南区、大湾区、东区、西区、北区五大区域,深耕数十座城市。

  这或许也是平安高举最高端、进入门槛千万元的养老社区的真正底蕴。

  事实上,关于平安不动产的源头尚有一典故。平安产寿分家的故事,行业皆知。殊不知,上个世纪九十年代,平安偷师国泰人寿代理人制度之余,尚看到了其做大资产收益的另一把利剑——以办公用房等名义在各大城市核心地段置业。

  有报道称,国泰人寿创办人蔡万霖当年凭高超的房地产投资术推高收益,奠定了国泰金控500强的新金融版图。如今的国泰人寿拥有遍布台湾的超200块物业,总资产数百亿美元。曾以一己之力,占据台湾保险的三分天下,令之成为一个半金融半地产股。

  这也是平安其后不断在各省市拿地自建办公楼的原因。

  但上个世纪九十年代的险资海南乱建巨亏风暴后,受制于保险资金的严苛监管因素,这一平台除拿地自建并无太多发展空间,直到2010年《保险资金投资不动产暂行办法》的下发,险资投资房地产的正式“开闸”。

  随后在马明哲一句“已经等了5年。目前我们已经为不动产投资准备了很好的项目和团队,平安信托和投资部门一直在为第三方做这方面的投资。”的壮语下,中国香港人、新鸿基地产中国舵手邹益民加盟中国平安,掌舵其不动产平台。

  之后的岁月,凭借庞大的资金实力,平安在高度依赖资金的房地产市场上优势明显。于是我们看到了平安高调出现在各大一线、省会城市土地市场。

  在深圳、上海、北京均有多处地标性物业。如592.5米118层的深圳平安金融中心,上海张江后援中心、上海平安大厦、上海中国平安金融中心、歌斐中心,北京平安大厦、北京世纪财富中心、平安国际金融中心、北京都汇天地购物中心、丽泽平安金融中心等。

  此外,平安在杭州、成都、沈阳、重庆、合肥、大连、珠海、苏州、福州、武汉、天津、南宁、郑州、长春、长沙、济南等一线和二线城市有平安大厦。

  事实上,平安的上述地标大厦与中国人寿、中国人保的不同,中国人寿和中国人保在全国各个省、城市甚至是县城都有自己的楼,因为这些楼宇由于各种历史原因,有地方政府划拨的地建设的楼宇,也有后期自己买的楼。而平安的楼基本都是自己买入。

  除了在中国的一线和二线城市有商业写字楼外,平安还斥资超百亿,选址香港九龙内地段第11262号地块,投资建设平安香港总部大楼。此外,平安还在悉尼投资了悉尼CQT等工业物流项目,在伦敦投资劳合社大厦和伦敦TowerPlace大厦。

  根据2020年中业绩发布会公布的数字,平安在不动产领域储备的项目已经超过两千亿,涉及铁路、公路,商业综合体、新城发展、养老公寓等。

  事实上,相比开发商,平安的优势并不在于开发运营,而是拥有着大规模的资金保有量。因此其在地产行业中的角色更多是财务投资者,而不直接或者极为少量地参与开发。

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  万亿布局一二线城市:左手拿地,右手投资房企输血

  在一季度末,中国平安总资产达9.7513万亿,平安人寿2020年的总资产就达到了3.44万亿,理论上平安人寿可以投资到房地产的资金可以占到总资产的30%。

  这意味着其不动产的投资资金就超过1万亿,再看险资之巨大体量,且需为之找到稳定可持续的投资出口,房地产及相关领域无疑成为其投资重点之一。

  纵览平安在房地产上的开发模式可概括为两种:

  其一,成立子公司通过招拍挂或单独或联合拿地。如与招商、华润、首开、金地、朗诗、世茂等房企的合作,产品类型涵盖了住宅、商业等一系列产品,且重点聚焦在一线和二线城市。

  其二,与房企签订战略协议,成为战略投资者。如中国平安目前是华夏幸福第二大股东、中国金茂第二大股东、融创中国第二大股东、碧桂园第二大股东、旭辉控股第三大股东……平安人寿持有旭辉控股6.6%的股权,持有华夏幸福基业公司25%的股权、持有中国金茂控股集团14%的股权。

  平安曾公开表示,平安做房地产投资是纯粹的财务投资者,不去干预企业正常经营管理。

  纵然监管对险资投资房地产有着诸多限制,但在2013年保险资金投资渠道的进一步放行,另类投资大行于道,打开了非标债权和股权分红推高净投资收益率的空间。

  期间,平安以险资直投、平安信托再融资、平安不动产运作项目等商业模式,超越了传统地产公司的外延性增长。而平安信托、平安银行、平安不动产、平安证券的强大金融矩阵也曾为著名房企提供大量融资支持。很显然,平安已经打造了一个令人望而生畏的地产帝国。

  作为巨头,平安的不动产投资行为对市场起到很大示范效应。如其以办公房的形式来投资商业地产,遍布各地的平安大厦、平安金融中心,实际上大大超出它自身的使用需求。往往它自身自用只需要几层,其他全部是做商业投资用的。而其他保险公司亦纷纷效仿、如出一辙。

  这种效仿同样表现在地产金融投资项目。一位中小保险公司独立董事告诉《今日保》,其作为独董在审阅该公司的投资项目。一些是平安信托发的产品,平安人寿作为关联方也进行认购,公司的人会认为“平安人寿都投了,估计风险是比较低的,那我们也跟投吧。”

  其还盘活了一些烂尾楼。如其早年投资的位于北京燕莎桥的平安国际金融中心,原为“嘉利来大坑”或“美邦国际中心”称得上是当时北京最大的烂尾项目。此处在东三环黄金地段,涉外机构密集、外国使馆林立,中西方文化有机交融,可谓化腐朽为神奇。

  从商业角度,平安在房地产投资上无疑是成功的。

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  为什么重金不动产:庞大险资体量下的选择

  梳理国内头部企业的投资收益不难发现,即便2013年后的投资“开闸”,险资依旧很难摆脱权益类市场波动的周期影响,依旧存在着较大的收益波动。2020年的投资业绩和2021年之间的数据对比,更是说明此点。

  如何在遵循现有监管规则下,为体量庞大的险资寻找更好的投资出路,以获得更高的财务回报乃多年来保险资金,尤其是长期寿险资金绕不过去的门槛。

  根据央行稳定报告,2019年中中国人身险公司负债平均久期13.19年,较2018年底延长2.01年,资产久期仅延长0.52年至5.76年,错配缺口为7.43年。

  联想当下行业之困,真的是渠道的问题吗?实则是产品竞争力之问题,对比保险资金多年收益与社保收益可知,未来养老金之战的关键还是在于投资收益的高地和稳定性。

  一定程度上,不是险企无法售卖长期产品,而是投资端无法匹配保持长期稳定收益的投资产品。回溯2011年前后投资收益低于银行定存的尴尬,更知此点。

  从平安的房产投资来看,寿险长期的资金乃其房产投资的主要资金来源。平安人寿方为其地产投资最大的“金主”。

  据平安人寿2021年一季度偿付能力报告披露,平安人寿至少有66家涉及地产业务的非保险子公司。

  事实上,平安人寿除了从股权角度来投资房地产外,成为股东后,其还会向相关项目公司提供借款。

  如2014年平安人寿为深圳平安金融中心建设发展有限公司提供股东借款51.056亿元,2013年2月又对该股东借款展期五年。

  如平安人寿与其香港总部大楼的项目公司富悦投资签署股东借款合同,借款金额港币54亿元整,增资后富悦投资注册资本达港币113亿元。

  2015年12月,平安人寿与北京金坤北京金坤丽泽置业有限公司签订股东借款协议,向北京金坤提供股东借款18.06亿元,并于2018年12月31日签订展期协议,将对北京金坤的股东借款年利率下调为4.51%。

  对于平安的房产投资,特别是平安人寿将大量资金投资到房地产领域,一位业内专家告诉《今日保》,寿险公司的资金成本比银行还低,而地产这方面稳定的投资收益率及长久期很适合寿险这样的长期资金。而资本市场上与长期资金相匹配的优质资产也比较少。

  一位曾经在中国平安工作过的人士告诉《今日保》,此前平安曾想将总部迁到上海,将金融视为支柱产业的深圳市为了留住平安,也进行过多方努力,给了其很好的政策,一些好的地段以比较优惠的价格拿到,如早年平安大学所在的观澜湖地段。

  有保险公司首席投资官认为,平安投资地产是资产量比较大的公司必选项,以平安现有的资产规模,投资地产的量属于正常范畴也为国际惯例。

  纵观国际,险资与房产联动获取租金等收益也是发达市场的常见模式。如纽约人寿是美国最大的互惠保险公司,其同时也是美国第三大房地产机构投资者。

  尤其是随着地产行业融资越发受限,三条红线监管之下,长期寿险资金的融资角色更加突出。

  不过值得注意的是,去年底,银保监会发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》,规范保险资金直接投资未上市企业股权行为,明确指出“保险资金不得直接从事房地产开发建设,包括开发或者销售商业住宅”。

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  一个新的地产动作:发力养老健康产业

  5月9日,中国平安发布“平安臻颐年”康养品牌及首个高端产品线“颐年城”,誓将“平安臻颐年”打造成为中国康养行业引领者和行业标准制定者,成为“国际领先的高品质康养生活服务商”。

  在地段方面,项目将精选核心城市核心区域,打造便捷、优质、有温度的生活圈,并打通绿色就医转诊通道,直达三级综合医院。该项目将聚焦核心城市,建设市中心CCRC综合康养社区。

  据了解,平安不动产公司专门设置了养生度假部:负责以养生养老的资源整合为核心策略,发展养生养老、休闲度假等特色的机会型产业概念住宅。

  多年的地产布局,加之强大的销售能力,养老地产将之不动产布局的下一个重点。

  高端养老社区,也将是头部险企改革代理人的着力点之一,且可协同养老、医疗服务的实物化,促进保险主业。

  平安不动产在其2020年度第二期中期票据募集说明书透露,其不动产投资涉及基金投资、工业物流、养老养生、商业物业投资和海外投资五项业务。

  截至2020年一季度末,基金投资的投资标的均为房地产项目,存续项目投资金额208.03亿元;养老养生项目预计总投181亿元,当前已投47.19亿元,尚需投资133.81亿元。

  很显然,养老养生地产布局将为中国平安不动产布局的下一个重点,而这方面的布局亦可以为其保险主业提供养老、医疗服务的实物化展示,能对其保险主业起到很好的促进与协同效应。

  联想到近两年平安在寿险的大刀阔斧的改革,特别是在这个阵痛期平安寿险经历的持续甚至可怕的保费、人力负增长,在强大不动产支持下的养老产业布局可以说正是平安改革的一张底牌。

  一方面是通过养老产业吸引高净值客户,进而强化现有代理人的产能,改善代理人结构;另一方面,则是以持续、长期的养老不动产投资,应对我国在人口老龄化趋势下的市场机遇,也为寿险的持续改革稳住客户及投资基本盘。

  毕竟对平安来说,地产这艘航母的港湾,仍然在于保险。

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